경기도 과천 주공 5단지의 재건축사업이 본 궤도에 올랐다.

5단지 조합은 재건축 조합 법인 등기를 마치고 지난 7일 주택재건축정비사업조합 현판식을 가졌다. (사진)

현판식에는 유혁근 조합장을 비롯해 조합 임직원, 조합원 및 정비업체, 시공사 관계자 등 50여명이 참석했다.
유혁근 조합장은 인사말을 통해 “조합집행부가 최선을 다해 명품주거공간을 만들어 조합원들의 재산증식을 극대화하겠다” 면서 조합원들의 적극적인 협조를 당부했다.
 

정비사업 절차 상 조합인가 후 시공사를 선정하게 된다. 

5단지에는 2년 전부터 여러 시공사 홍보요원들이 홍보활동을 하고 있다. 

하지만 일부 조합원들을 중심으로 서울시 정비구역에서 하고 있는 ‘내역입찰제도’를 도입하자는 주장이 나오고 있다.

내역입찰제는 건축심의나 사업시행 인가 후 설계도면을 토대로 내역을 산출해 시공사를 선정하는 방식이다. 현재 서울시가 시행하고 있는 제도다.

유 조합장은 “시공사의 선정은 조합의 가장 중요한 업무다. 자금, 정보와 경험, 조직력이 부족한 조합은 시공자에 의지하여 사업비를 조달할 뿐 아니라 사업계획의 상당부분 시공자의 조언을 받는다” 며 “조합 임원진과 조합원들의 의견을 충분히 반영해 조합원들이 원하는 방향으로 결정하겠지만 건축심의 이후 사업시행인가의 내용을 반영한 설계도서에 따라 내역입찰을 하는 게 훨씬 유리하다” 고 설명했다.

그는 “조합인가 후 설계도서도 없이 바로 시공사를 선정하는 것은 ‘물건을 보지 않고 구매를 결정하는 것'과 같다” 며 “건축심의 이후에 시공사를 선정하게 되면 설계도를 바탕으로 건설사가 공사 단가 등을 제시하며, 공사비의 변동이 적기 때문에 조합원들의 부담금이 오르는 일을 막을 수 있다” 고 설명했다.

통상적으로 입찰제안서에 3.3㎡당 공사비를 제시한 뒤 가계약을 진행하고 본계약에서 공사비가 증액되는 경우가 적지 않다.

과천만 하더라도 장군마을 재개발이 이러한 문제로 시공사를 선정하고 1년이 지났는데도 본 계약을 체결하지 못하고 있다. 

주공 1단지(푸르지오 써밋)도 첫 시공사인 포스코가 입찰시 제안한 금액보다 본 계약 시 680억원이상을 요구해 시공사를 해지한 바 있다.
주공 6단지(과천자이)는 GS건설이 입찰시 제안한 조건이 사업시행계획 이후 체결한 본 계약 시 반영이 안돼 평당 공사비가 30% 이상 올라 아직도 시공사와 갈등을 겪고 있다.

주공 5단지 모 조합원은 “ 정부의 각종 규제로 재건축 속도를 낼 수 없는 상황이다. 바로 시공사를 선정해도 할 일이 많지 않다” 며 “ 조합이 아무것도 준비하지 않고 시공사를 선정할 경우 자칫하면 시공사의 일방적인 계약에 당할 수가 있다” 고 우려를 표했다. 

그는 “ 재건축은 속도전이다면서 시공사를 선정해야 빨리 진행된다는 주장도 있지만 설계를 더 완벽하게 준비해 건축심의를 후 내역 입찰을 하는 게 오히려 시간을 단축할 수도 있다” 했다.

내역 입찰에 대해 우려의 목소리도 있다.
5단지 재건축 정비조합 모 이사는 “ 내역입찰이 좋은 제도이긴 하지만 시공사를 먼저 선정해 시공사의 경험과 특화 설계를 반영한 건축심의를 받는 것이 낫지 않겠냐” 고 했다. 

5단지 재건축 수주를 준비하는 모 건설사 수주담당자는 “건설사 입장에서는 빨리 시공사를 선정하기를 원한다” 면서 “하지만 내역입찰이 조합원들에게 유리한 것은 사실이다” 고 했다. 

조합이 제시한 예정가격으로는 건설사의 이윤이 크게 떨어질 수 밖에 없다고 했다. 

그러다보니 건설사들이 내역입찰로 이윤을 남길 수 없자 대안설계를 제시하면서 공사비 증액을 요구하는 경우가 많다. 

실제 내역입찰제를 의무화한 서울시 재건축정비사업 단지 중에는 조합이 제시한 원안설계로 입찰 한 뒤 대안설계를 제시하면서 공사비를 증액해 조합과 시공사간 소송으로 이어지는 경우도 많다.  
물론 대안으로 입찰참여 또는 설계변경을 할 경우 예정가격 범위 안에서만 가능하도록 하고 있다.

서울시를 비롯해 한국토지주택공사(LH), 지자체 도시공사의 경우 내역입찰제도를 시행하고 있다.

내역입찰의 걸림돌도 있다.

조합의 사업비용 대부분을 시공사가 융통하거나 대여하는데 자금이 없는 조합은 시공사를 선정해야 조합 운영비가 확보된다. 그래서 시공사 선정을 서두른다. 

주공 5단지가 과천 최초 내역입찰제를 할 경우 자금 마련을 어떻게 할지도 관건이다.

유 조합장은 “경비를 최소로 절감하고 조합원들이 십시일반해서 자금을 마련하는 방법도 논의를 해 봐야 한다”고 했다.

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