정부가 재건축 초과이익환수제(재초환) 개선방안을 9일 발표한다. 

재건축을 추진 중인 강남구 은마아파트.  이슈게이트 

개선방안으로 면제금액을 올리고 부과율을 조정하는 방안이 우선 거론된다. 

내용에 따라 재건축 활성화와 걸림돌의 갈림길이 될 것으로 보인다.

7일 연합뉴스보도에 따르면 국토교통부가 9일 내놓는 '주택 250만호+알파(α)' 공급대책의 도심 주택공급 활성화 방안 가운데 하나로 재건축 초과이익환수제 부담 완화 방안을 발표할 예정이다.

노무현 정부 시절 2006년 도입된 재건축 초과이익환수제는 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익(3천만원 초과분)을 10∼50%까지 세금으로 환수한다. 

ϕ 획기적 감면안 나와야 도심재개발 활성화  

정부는 부담금 완화 방안을 놓고 막판까지 갑론을박을 벌인 것으로 알려졌다. 

일단 가장 유력한 방안은 현행 3천만원 이하인 면제 기준을 1억원 등으로 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 것이다.

그러나 면제 기준을 1억원으로 높이면 부과 대상에서 제외되는 단지들이 적지 않겠지만 부과액이 수억원에 달하는 대단지들이 재건축 부담금을 감수하고 사업을 진행할 지 미지수다.

또 3천만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%로 차등화된 부과율을 낮추거나 2천만원마다 상향되는 누진 부과구간을 3천만원으로 상향하는 방안 등이 나올 전망이다.

재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 늦춰 부담금 부과 기간을 단축(최장 10년)하는 방안도 거론되고 있다.

ϕ 윤석열 대통령 공약, 1주택 장기보유자 경감 방안도 검토 

윤석열 대통령의 공약대로 1주택 장기보유 실수요자에 대해서는 세부담을 경감해주는 방안도 추진된다.

지난 6월 국민의힘 배현진 의원이 대표 발의한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안에는 주택 보유기간이 10년 이상이고, 보유 기간중 거주기간이 5년 이상인 1주택자 조합원에 대해서는 재건축 부담금의 50%를 경감해주는 방안이 포함돼 있다.

건축 조합들은 “획기적 감면안이 나와야 도심재개발이 활성화할 것으로 보인다”고 지적한다.

강남지역이나 과천시, 분당구 등 수도권 재건축 아파트단지 조합원들은 "재초환은 도심 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌"이라며 "이번 기회에 재건축 부담금을 유예 또는 폐지하거나 크게 낮춰주지 않는 이상 사업 추진이 어렵다"고 주장하고 있다.

이에 정부는 적정 수위결정을 두고 막판까지 고심을 거듭한 것으로 전해진다. 완화폭이 과다할 경우 재건축 가격을 다시 자극할 수 있고, 반대로 완화폭이 작으면 재건축 조합의 반발로 도심 재건축 사업 활성화도 물 건너갈 수 있기 때문이다. 

ϕ 재건축 초과 부담금 5억~10억 되는 곳 적지 않아 

연합뉴스 취재망이 확보한, 전국 재건축단지 72개 조합이 모인 '전국재건축정비사업 조합연대' 자료에 따르면 서울성동구 성수동 장미아파트는 비강남권의 소규모 단지인데도 앞서 통보된 가구당 부담금 예정액이 5억원에 달한다.

강남권인 서초구 반포3주구의 재건축 부담금은 4억원, 강남구 대치 쌍용1차는 3억원, 서초 방배 삼익은 2천7천500만원이 각각 통보됐다.

서울뿐만 아니라 수도권, 지방도 부담금이 만만치 않아 수원 영통2구역 재건축 단지의 부담금 예정액은 가구당 2억9천500만원, 대전 용문동 재건축 단지는 2억7천600만원에 달한다.

그러나 이는 예정액일 뿐 최근 2∼3년간 집값이 크게 올라 앞으로 급락하지 않는다면 일부 재건축 단지의 실제 부과액은 가구당 5억∼10억원을 넘어설 것이라는 전망이 나온다.

재초환금은 부동산 침체기 등을 거치며 시행이 유예됐다가 2018년부터 부담금 예정액 통지가 본격화됐고, 강남권에서는 첫 확정금액 부과를 앞두고 있다.

현재까지 재초환 예정액이 통보된 단지는 전국적으로 약 70개에 이른다.

지난달 예정액이 통보된 서울 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 단지의 재초환 부담금은 가구당 7억7천만원으로, 현재까지 통보된 예정액 중 최고 금액이다.

당초 이 조합이 예상한 4억원보다 두 배 가까이 높다.

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