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재개발보다 인상폭 적은 재건축업계 불만 …재건축 인상폭 1.5~3%선에 그칠 듯… 당장 분양하는 단지는 약간 도움되지만 사업초기 단지는 고민 할 듯… “둔촌주공 84㎡ 분양가 2천500만원 오를 듯”…로또 청약은 지속될 전망

 


21일 서울 남산에서 바라다본 아파트단지. 연합뉴스 




정부가 21일 상한제 아파트 분양가 개편안을 내놓았다. 수도권 신규주택 분양 촉진을 위해서다. 

이날 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 제1차 부동산 관계 장관회의가 열렸다.


이 회의에서 수도권 신규 주택 분양 촉진을 위해 상한제가 적용되는 아파트 분양가에 정비사업 이주비 대출 이자와 상가 세입자 영업손실 보상비, 조합 운영비 등을 추가로 반영하기로 했다. 


상한제 적용 아파트의 분양가 가산비에 ▲이주비에 대한 금융비 ▲ 주거이전비 ▲상가세입자 영업손실 보상비, 총회운영비 등 정비사업 비용을 반영해주고 기본형 건축비 인상분을 적기에 반영할 수 있도록 한 것이다.


또 상한제 아파트에 일률적으로 적용되는 기본형 건축비는 2월과 9월 정기고시 외에 비정기적으로 조정이 가능하도록 요건을 완화하고, 조정 항목을 현실화하는 방법으로 자재 가격 상승분의 공사비 반영 주기를 단축한 것도 이번 개편안의 주요 내용 중 하나다.


이를 통해 정부가 예상한 상한제 대상 아파트의 분양가 인상률은 단지 규모나 위치, 분양가 등에 따라 차이는 있지만 대략 1.5∼4% 수준이다.





연합뉴스에 따르면 업계 관계자와 전문가들은 "재건축 사업 등 분양을 활성화하기에는 역부족"이라는 반응이 많았다.


전문가들은 이번 개선안에 대해 최근 물가 부담과 분양가 규제 완화라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 '절충안'이라고 평가했다.

분양가를 너무 올리면 무주택 청약 대상자의 내 집 마련 부담이 커져 여론이 악화될 수 있는 만큼 최소한의 인상을 허용한 것으로 보인다.


큰 폭의 인상을 기대했던 건설업계는 "인상폭은 기대 이하"라며 "일반분양가가 올라 재건축·재개발 조합의 사업부담은 일부 덜어줄 것으로 예상되나 사업성이 획기적으로 개선되는 것은 아니어서 민간 분양을 촉진할 수 있을지는 미지수"라는 입장을 보였다.


특히 분양가 인상폭이 적을 것으로 예상되는 재건축 단지에서 불만이 나온다.

분양가에 추가 반영될 정비사업 필수비용 가운데 주거이전비·이사비와 영업손실 보상비는 재개발 사업에만 해당되기 때문이다.


조합 총회 등 필수소요 경비와 관련해서도 "정비사업 총회 비용 등 조합 운영비로 책정하는 예비비가 총사업비의 2∼3% 수준인데 상한제 분양가 반영 비율을 0.3%로 제한하는 것은 현실과 동떨어진 조치"라는 반응이 나왔다.


업계 관계자는 "재개발 분양가 인상폭이 최대 4%라면 재건축은 1.5∼3% 선에 그칠 것"이라며 "당장 분양을 해야 하는 단지들은 일부라도 분양가가 인상되는 것을 위안으로 삼고 분양을 하겠지만, 사업 초기 단지들은 고민이 많을 것으로 보인다"고 말했다.


실제 A건설사가 바뀐 기준을 적용해 경기 광명시 철산동의 한 재건축 단지의 분양가를 시뮬레이션 결과 3.3㎡당 38만원의 분양가 인상 효과가 있을 것으로 예상됐다. 전용 84㎡ 아파트 기준으로 분양가 총액이 1천255만원가량 오르는 것이다.

당초 예상했던 이 아파트의 일반분양가가 3.3㎡당 2천500만원인 것을 고려하면 인상 효과는 1.5% 수준이다.

여기에다 이번 기본형 건축비 예상 상승분(0.5%)을 합해도 2% 미만에 그칠 것으로 전망됐다.


공사비 과다 증액문제 등으로 공사가 중단된 둔촌주공아파트 재건축단지 공사현장. 



일반분양 면적이 40만6천여㎡(약 12만3천평, 4천786가구)에 달하는 서울 강동구 둔촌 주공아파트의 경우 앞서 부동산원의 택지비 평가를 통해 예상된 일반 분양가가 3.3㎡당 3천700만원 선인데 이번 제도 개선을 통해 분양가가 정부 예상 평균치인 2%가량 오른다고 가정할 경우 3.3㎡당 74만원이 상승한다. 

전용 84㎡ 기준으로 분양가가 약 2천500만원 가량 오르는 것이다.


조합 입장에서는 전체 일반분양 수입이 총 910억원 늘면서 조합원 1인당 약 1천500만원의 수익 또는 분담금 인하 효과가 발생한다. 물론 실제 분양가 심의 결과는 이와 다를 수 있다.


하나감정평가법인의 오학우 감정평가사는 "이번 조치로 재건축보다는 재개발 사업성이 좀 더 개선되는 효과가 있겠지만 4% 이하의 인상률로는 재건축 단지 분양을 활성화하긴 어렵다"면서 "최소 지금보다 10%는 인상돼야 조합들이 적극적으로 움직일 것"이라고 전망했다.


한 대형 건설사 관계자는 "분양가의 70% 이상을 택지비가 차지하는 상황에서 비중이 낮은 건축비와 택지 가산비 미세조정 수준으론 미흡하다”고 했다. 


김영한 국토부 주택정책관(국장)은 "한국부동산원을 통해 확인한 바에 따르면 이번 제도 개선으로 분양가가 최대 4%에서 1.5% 상승하는 효과가 있을 걸로 예측된다"며 "추가로 지출해야 할 비용이 많은 재개발이 재건축보다 분양가가 좀 더 높은 수준으로 오를 것으로 분석됐다"고 말했다.




HUG의 고분양가 심사...준공 10년 아파트로 기준 변경 

 

HUG의 고분양가 심사와 관련해서도 합리성이 제고된다.

현재 HUG의 고분양가 심사에서 시세 비교를 위한 '인근 사업장'은 500m 이내, 준공 20년 이내, 사업 안정성·단지 특성 유사성 등의 기준에 따라 선정된다.


다만 준공연도 편차가 커(최대 20년) 노후 단지가 많은 경우 비교의 적정성이 떨어지는 문제가 있어 앞으로는 인근 사업장 선정 시 준공 시점 기준을 20년에서 10년으로 변경한다.


국토부 측은 “시세 비교 단지 기준을 준공 10년 이내로 낮출 경우 분양가에 0.5% 정도의 영향이 예상된다”면서 “여기에 최근 자잿값 인상에 따른 기본형 건축비 인상분 0.5%를 더하면 총 1.0% 정도 상승할 것”이라고 예상했다.


아울러 고분양가 심사 시 세부 평가 기준과 배점을 모두 공개하도록 해 예측 가능성을 높이고, 이의신청 절차도 신설하기로 했다.

분양 지연 등을 방지하기 위해 이의신청은 심사가격 통보 후 7일 이내, 인근 시세 대비 70% 이하인 경우에만 접수할 수 있도록 제한 요건을 뒀다.




국토부는 이번 분양가 상한제 개선과 관련해 공동주택 분양가 시행규칙 개정을 위한 입법 예고와 규제 심사 등에 즉시 착수하기로 했다.

이번 제도 개선책은 현 시점에서 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용된다. 

따라서 일반분양분만 5천가구에 육박하지만, 현재 조합과 시공사 간의 갈등으로 공사 중단 사태를 맞은 서울 강동구 둔촌주공 등의 단지도 적용 대상이 된다.






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