정부가 민간의 주택공급을 활성화하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 기준과 분양가상한제 규정 등을 개선하겠다고 밝혔다. 

국토교통부는 이날 '도심 주택공급 확대 및 아파트 공급속도 제고방안'을 발표했다.

재건축을 추진하고 있는 과천주공4단지 전경. 사진=이슈게이트

  분상제, 로또분양과 주택공급 저해 문제점으로 개선 필요성 커 

분상제는 현정부 들어 서울집값을 잡기 위해 2017년 9월 시행됐다.  

그동안 분양가상한제의 문제점이 많았다.

분양가가 주변 시세와 큰 차이가 나게 낮다 보니 일반분양자만 이익을 챙긴다는 '로또분양' 논란이 커졌다.

민간 아파트 분양가를 억눌러 주택 공급을 방해한다는 지적이 잇따랐다.

 분상제 개선, 세밀한 심사기준 마련

국토부는 분양가상한제에 대해선 가산비 등을 산정할 때 지자체별로 다른 기준이 적용되는 불합리한 점을 개선하기 위해 세밀한 심사 기준을 마련하기로 했다. 

분양가상한제는 신규 아파트를 분양할 때 택지비와 건축비에 택지·건축 가산비를 보태 분양가를 산정하고서 그 가격 이하로 분양하게 한 제도다. 

보통 분양가는 주변 시세의 80% 이내 수준에서 정해진다.

 하지만 지자체마다 분양가 인정 항목이나 심사 방식이 다르다. 가산 공시비 인정 비율은 지자체에 따라 50%에서 87%까지 벌어지고 있다.

 국토부는 분양가 심사 과정에서 지자체의 과도한 재량권 축소에 나섰다.

 분양가 심사 업무 매뉴얼을 개정해 분양가 심의 기준을 구체화할 예정이다.

현재 감정평가액으로 돼 있는 택지비 산정 기준을 개선해 달라는 업계의 요청은 받아들여지지 않았다. 

  분양가상한제는 참여정부 때인 2005년 공공주택을 대상으로 도입됐다.

이어 2007년 9월 민간택지로 확대됐다가 2015년 주택시장 불경기 등 이유로 민간택지에선 사실상 중단됐다. 

그러다 현 정권 들어 주택시장이 과열되자 2017년 9월 민간택지 분양가상한제를 재시행했다. 

기본형 건축비 상한액, 분상제도 실시 이후 최대폭 인상 

분양가상한제 대상 공동주택의 분양가 산정에 적용되는 기본형 건축비 상한액이  3.42 % 오른다.

 분상제가 실시된 이후 가장 높은 상승률이다. 

공급면적(3.3 ㎡) 당 건축비 상한액이  664만 9000 원에서  687만 9000 원이 된다.

상승한 건축비는 이달  15 일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다.

이로써 실제분양가 인상으로 나타날지 주목된다. 

HUG의 분양가 심사제도 지나치게 분양가 억제

HUG의 분양가 심사제도도 지나치게 분양가를 억제한다는 불만을 받아왔다.

현재 HUG의 분양가 산정은 인근 시세나 비교 사업장을 선정하는 기준이 너무 까다로워 현실성부재라는 비판이 이어졌다.

 정부는 인근 시세를 정할 때 인근지역 모든 사업장의 평균 시세를 반영하도록 돼 있는 것을 단지 규모와 브랜드 등을 고려해 비교 대상을 선별하기로 했다. 

비교 사업장 선정 기준도 평가점수의 ±30점 범위 내에서 유사단지를 반영해 왔지만 앞으론 기준을 충족하는 단지가 없으면 점수 범위를 완화할 예정이다.  

 심사 결과 산정된 분양가가 현저히 낮은 경우 막연히 지역 분양가 수준을 고려해 분양가를 조정하도록 한 규정은 시·군·구 또는 시·도 평균 분양가를 고려해 합리적으로 결정하도록 좀더 구체화된다. 

 HUG는 자세한 제도 개선 방향을 이달 중 별도로 발표할 예정이다.  

분양가격 인상으로 실수요자들은 불만

양가상한제 제도가 개선되는 것은 결국 분양가격 상승으로 이어지게 된다.

이 점에서 실수요자 입장에선 불만일 수밖에 없다. 

대출이 막힌 상황에서 더 비싸진 집을 분양받아야 하기 때문이다. 

정부는 그동안 규제 일변도의 정책을 펼쳐왔다. 그러던 것이 이번 조치로 규제 완화 메시지로 읽힐 수 있다.

다주택자 양도세 완화 등 세금 문제 등에서도 '더 버티면 규제가 풀릴 것'이라는 메시지를 줄 수 있다는 지적이 나온다.

  오피스텔 규제 대폭 완화

국토교통부는 도시형생활주택과 주거용 오피스텔에 적용되는 규제도 완화한다.

철거공사 중인 과천시별양로 그레이스호텔 건물. 이 건물에는 상가와 오피스텔이 들어설 예정이다. 사진=이슈게이트 

도시형생활주택은 도심에 들어서는 전용면적 85㎡ 이하, 300가구 미만으로 구성된 공동주택이다. 

정부는 원룸형(전용 50㎡ 이하) 도시형생활주택의 경우 소형으로 개편해 허용 면적을 전용 60㎡까지 확대하고, 공간 구성도 애초 2개에서 최대 4개(방 3개와 거실 1개)까지 완화하기로 했다.  

오피스텔은 현재 전용 85㎡ 이하에만 가능한 바닥난방을 전용 85㎡ 초과하는 면적에도 허용한다.  

주택은 아니나 주택으로 사용될 수 있어 '준주택'으로 분류되는 주거용 오피스텔의 중형 면적 공급을 확대하겠다는 뜻이다. 

전문가들은 젊은 층이 선호하고 용도 전환이 상대적으로 쉬운 이들 대체 주거 상품 공급이 재개발·재건축을 통한 아파트 공급보다 월등히 빠르다며 긍정적인 효과를 기대했다.

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