기사 메일전송
분양가 상한제 기재부 태클, 시행에 변수되나 - 국토부 분상제 팩트체크 자료 내
  • 기사등록 2019-08-13 21:09:02
  • 기사수정 2019-08-13 21:34:59
기사수정

국토부가 민간택지 분양가상한제 확대 방안을 내놓았지만 시행 시점이나 적용지역에 대해 구체적으로 밝히지 않고 있어 실제 사용할지는 미지수다.


국토교통부는 13일 분양가상한제 적용 기준 강화 등을 담은 주택법 시행령 개정안을 입법예고를 거쳐 오는 10월쯤 시행 예정이라고 밝혔다. 법이 시행된다고 해서 모든 민간택지에 상한제가 적용되는 게 아니라 국토부 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 적용 지역·시기 등을 확정하는 절차가 남아 있다고 했다.

국토부는 분양가 상한제로 집값이 안정돼 내 집 마련이 쉬워질 것으로 보지만 시장 분위기는 수급부족으로 오히려 집값이 오를 것으로 보고 있다.사진= 국토교통부
국토부가 부동산 규제 정책 중 가장 강력한 무기인 분양가 상한제를 내놓자 기획재정부가 우려를 표명했다. 

 

기재부는 민간택지에 분양가상한제를 적용하면 건설투자를 위축시켜 경기에 부정적 영향을 미칠 수 있다고 보고 국토부가 독자적으로 적용 지역을 결정하는 일은 없을 것이라고 했다. 홍남기 부총리는 “분양가상한제는 효과도 있지만 그 나름대로 단점도 갖고 있는 게 명확하다” 면서 “부동산시장이나 경제 상황 등을 고려해 실제로 민영주택에 적용하는 2단계 조치는 관계부처 간 별도 논의가 필요하다”고 말했다.


국토부는 이에 대해 보도참고자료에서 "관계부처 간 여러 차례 협의를 거쳐 최종안을 마련했다"고 했다. 또한 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 관계부처와 긴밀한 협조 하에, 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회(주정심)에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획이라고 설명했다. 


하지만 기재부 뿐 아니라 여당 내에서도 상한제에 대해 부정적인 의견을 공개적으로 밝히거나 적용 지역에 대한 추가 논의가 필요하다는 우려의 목소리가 잇달아 나오고 있다. 최운열 민주당 의원 등은 상한제 효과에 대해 부정적인 의견을 공개적으로 밝혔다. 윤관석 민주당 의원은 "10월쯤 적용시기와 대상 지역을 놓고 다시 한 번 논의하기로 했다. 이 부분까지 세부적으로 정리된 건 아니다"면서 추가 당정협의가 필요하다고 했다. 


분상제 발표 후 재건축 중인 아파트들은 패닉상태다. 하지만 이미 분양을 마쳤거나 신축 단지들은 공급 부족으로 집값이 오히려 오를 것으로 기대하고 반기는 분위기다.

부동산 커뮤니티를 살펴보면 과천 주공 1단지를 재건축한 '과천푸르지오 써밋' 당첨자들은 막차를 탔다고 좋아한다. 과천주공 1단지보다 앞서 분양을 마친 단지들도 매물을 거둬 들이는 분위기다.


분양가 상한제는 재건축과 재개발 단지에만 해당한다. 결국 분양가 상한제는 강남권 재건축 단지들의 고분양가를 잡으면 집값 상승을 막을 수 있다는 논리다. 하지만 강남 재건축 단지가 오르는 것은 강남의 집값이 오르기 때문에 동반 상승하는 것이다. 강남에는 재건축 단지보다 일반 단지가 더 많은데 재건축 단지 분양가를 잡는다고 일반 아파트 집값이 잡힐지는 의문이다.


서울시의 경우 381개 정비사업이 직격탄을 맞지만 서울시내 신축 아파트는 반사이익을 누릴 수 있다. 이미 이주한 재건축 단지를 소급 적용에 패닉상태가 분명하다. 하지만 현재 추진 중인 단지들은 당분간 재건축을 멈출게 뻔하다. 그러면 수급 불균형으로 집값은 더 상승할 것으로 전망하는 이들이 많다.



♦국토부 분상제 팩트체크 자료  


13일 분양가 상한제 제도에 대한 불만의 목소리를 의식한 국토부가 일부 보도 내용에 대해 ‘팩트 체크’라는 형식으로 보도 자료를 내고 부정적인 반응을 반박하고 나섰다.


1. 8월 12일 기준 투기과열지구로 지정된 전국 31개 지역 전부에 분양가 상한제 적용


-이번에 발표한 내용은 시행령 개정 등을 통해 제도적 장치를 보완하기 위한 것으로, 투기과열지구로 지정된 모든 지역에 분양가 상한제 적용을 의미하는 것이 아니며, 선택 요건 중 하나 이상을 충족하고, 주거정책심의위원회에서 상한제 적용이 필요하다고 결정한 지역에 한하여 적용할 계획. 


2. 분양가 상한제로 인해 공급위축 우려 


-’07년 분양가 상한제는 전국을 대상으로 시행된 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행 예정.
또한, 분양가 상한제는 분양가격에 적정 이윤을 반영하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 하여 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려도 적음.
서울의 경우 글로벌 금융위기를 극복한 ’10년부터는 상한제 시행 前인 ’07년 수준의 인·허가 물량을 회복한 점을 고려할 때, ’08~’09년 인허가 감소는 글로벌 금융위기의 영향이 큼. 

특히, ’08년 정비사업 인허가 물량 감소는 상한제 시행 前 규제 회피를 위한 인허가 증가의 기저효과로 볼 수 있으며, 상한제 시행 후인 ’08년 정비사업 인허가 물량(1.9만)은 상한제 시행 전인 ’06년(1.5만)보다 많다는 점이 이를 입증
 현재 서울 내 추진 중인 381개 정비사업 중 추진이 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가(66개) 단지는 151개(약 13.7만세대)이며, 향후, 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선*을 통한 공급도 확대 예정으로
* (용적률 상향, 서울시) 상업·준주거 지역 용적률 상향 및 상향분의 50%를 공공주택 공급 (역세권 범위확대, 서울시) 승강장 경계 250→350m, 대중교통 중심 역→모든 역
 부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급되어, 실수요자의 내집 마련 부담 완화 


3 기존 주택으로 수요가 집중(소위 ‘풍선효과’)되어 집값 상승 우려


- 8.2대책, 9.13대책으로 대출·세제·청약 등 규제가 갖추어져 풍선효과가 발생할 우려는 크지 않음.
최근 신축 상승세는 상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하며 향후 신축 단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나, 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격 상승은 제한적으로 전망. 

 아울러 부담 가능한 수준의 가격으로 주택공급이 지속된다면 기존 주택 수요도 분산될 것으로 기대. 

 정부는 기존 주택의 상승 움직임 등 최근 시장 상황을 면밀히 모니터링 중으로, 시장 과열 우려가 있는 경우 즉각 시장 안정 조치를 취하겠음. 


4 청약 대기수요가 증가하여 전세가격 상승

 

-분양가 상한제에 따른 청약대기 수요는 전세가격 상승요인으로 작용할 수 있으나, 금년 하반기 서울 지역의 입주물량*은 약 2.4만호로 풍부하며, 상대적으로 높은 임대등록 비율 등을 고려할 때, 전세가격 급등 가능성은 제한적임.
 전세시장의 안정적 관리를 위해 서울 및 교통이 편리한 인근 지역에 양질의 임대주택을 지속 공급하고, 도시규제 정비 및 공공택지 공급 등 공급 기반을 충실히 강화하겠음.


5. 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 조치


- 법리 검토 결과, 관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 前이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니며, 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하고, 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있음. 


6. 분양가 상한제 시행 시 정비사업이 중단될 우려

 

-현재 추진 중인 381개 사업 중 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가 단지(66개)가 151개(13.7만세대)에 달하는 상황으로, 분양가 심사 과정에서 다소 지연은 있을 수 있으나 사업 자체의 취소 등 물량 축소 우려는 낮음. 


7. 분양가 상한제로 인해 주택의 품질이 저하될 우려


- 現 분양가 상한제는 분양가를 “택지비+건축비” 이하의 가격*으로 설정토록 하는 제도로,
* (택지비) 공급가격(공공택지) or 감정평가액(민간택지) + 가산비(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 가산비 

 주택 건설에 소요되는 비용(원가)을 고려하므로, 과거(’77년~’88년) 획일적 분양가 규제*와는 전혀 다른 제도.
* (’77년)55만원/3.3㎡→(’81년)105만원/3.3㎡→(’88년)85㎡이하126.8만원/3.3㎡,85㎡초과134만원/3.3㎡ 

분양가 상한제는 건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정하고 있음.
* (주요 가산비) 주택성능등급·소비자만족도 우수업체 가산비, 친환경주택 건설 비용, 인텔리전트 설비 비용, 초고층주택 가산비, 구조가산비 등. 

 이미 공공택지에서는 분양가 상한제를 의무 시행 중으로, 세종·위례 등 주요 공공택지에서 소비자가 선호하는 우수한 품질의 주택 공급이 기대되는 결과 청약 수요가 집중되고 있으며, 과거 상한제가 적용된 대치·논현·서초 등 주요 민간택지에도 가격 대비 성능이 좋은 아파트가 공급되었음.
* 청약경쟁률(세종) : (’18.2) 55.4:1 (’18.4) 34.1:1 (’18.12) 72.6:1 (’19.5) 40.4:1 (’19.7) 65.3:1청약경쟁률(송파) : (’18.10) 12.1:1 (’19.4) 70.2:1 


8. 전매제한 및 거주의무기간 확대로 매물 잠김 유발

 

- 분양 후 입주시까지 기간을 제외할 경우, 실질적인 전매제한 기간은 입주 후 7년으로 서울의 평균 주택 보유·거주기간이 약 10년 내외임을 고려할 때 적정한 수준. 

 또한, 분양가 상한제는 시장 상황을 고려하여 과열이 우려되는 일부 지역에 한하여 선별적으로 지정할 계획으로, 전매제한 및 거주의무기간 확대에 의한 매물 잠김 가능성은 낮음. 

 한편, 상한제 적용 주택을 불가피한 사유로 전매제한 기간 내 매각할 경우 LH에 우선매입권한 부여하고 있으며, 향후, 보유기간에 따라 LH의 우선매입 금액을 차등화하는 방안을 마련하고, 매입 주택을 임대주택으로 공급하거나 수급조절용으로 활용하는 방안을 마련하여 매물 잠김 우려를 최소화하겠음.
* 불법전매한 경우 3년 이하의 징역이나, 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금 부과.
** 매입금액은 입주금에 1년만기 은행 정기예금 평균이자율(’19.5월 기준, 연 1.97%)을 적용. 


9. 소위 ‘로또 분양’으로 최초 분양자의 과도한 시세차익 우려

 

-시세보다 저렴한 분양가격 설정은 무주택 실수요자의 내집 마련 기회 확대에 도움이 될 것으로 생각하며, 분양가상한제로 집값이 안정되면, 일부 당첨자의 이익에만 그치지 않고, 전체 실수요자의 내 집 마련 부담이 완화되는 효과 .

 다만, 민간택지 분양가 상한제 아파트의 경우 시세 대비 낮은 분양가로 인한 단기 차익을 향유할 수 없도록 전매제한 기간을 현행 3~4년 → 최대 10년으로 강화할 예정이며, 전매제한기간 내에 예외적인 사유로 매각하는 경우에는 LH가 매입하고, 매입 주택은 임대주택 등 공적 목적으로 사용하여 사회적으로 이익을 공유할 계획. 

 향후 주택법 개정을 통해 거주의무기간을 부여하는 등 추가적으로 제도 개선을 추진해나갈 계획. 


10. 분양가 상한제로 인해 현금 부자만 유리

 

최근 1년(’18.7.1~’19.6.30)간 서울 청약 당첨자의 특성을 분석한 결과, 무주택기간(평균 10~12년), 부양가족(평균 2~3명), 청약저축 가입기간(평균 10~12년) 등 특성을 고려할 때, 실수요자 중심으로 당첨자가 선정되었음. 

 특히, 당첨자의 약 70%가 무주택 기간이 10년 이상인 것으로 나타나, 사회 초년생 등이 부모의 도움으로 분양받는 경우는 많지 않음. 

 또한, 상한제 시행으로 부담 가능한 수준의 분양가가 책정될 경우 실수요자의 내 집 마련이 보다 쉬워질 것으로 기대되며, 앞으로도 실수요자 중심의 주택 시장을 안정적으로 관리하기 위해 적극 노력하겠음. 


11. 분양가 상한제 실제 적용하려면 부처간 협의 필요

 

-민간택지 분양가 상한제 제도 개선 방안은 관계부처간 여러 차례 협의를 거쳐 최종안을 마련하였음. 

 구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 관계부처와 긴밀한 협조 하에, 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 계획임. 


<저작권자 이슈게이트 무단전재 및 재배포 금지>

기사수정

다른 곳에 퍼가실 때는 아래 고유 링크 주소를 출처로 사용해주세요.

http://issuegate.com/news/view.php?idx=5784
기자프로필
프로필이미지
모바일 버전 바로가기