갭투자한 건물주는 부채지옥에 빠지고 죄 없는 세입자는 전세금 날리고 땅을 친다. 건물은 경매 처분되고 보증금은 회수할 길이 없다. 갭투자는 전세를 안고 건물을 매입하는 것이다. 매매와 전세 가격 차이만큼의 돈으로 부동산을 매수하는 투자를 말한다. 

갭투자의 장점은 첫째 집값 전체를 주고 사지 않고 소액투자로 건물주가 될 수 있다. 둘째 전세를 안고 사는 것이므로 금융비용이 필요 없다. 셋째 다른 부동산 투자방법보다 수익률이 높다. 예를 든다면 집값이 4억이고 전세 보증금이 3억5000만원이라면 5000만원만 준비하면 건물 한 채를 살 수 있다. 그 집값이 2년 사이에 5억이 되었다면 1억의 수입을 본 셈이다. 

만약 집 한 채값 4억으로 갭 투자를 한다면 여덟 채의 집을 살 수 있으며 각각의 집이 1억씩 상승했다면 2년만에 8억의 수익을 본다. 갭투자가 부동산 수익률이 높은 투자 방법이기는 하지만 부동산이 상승할 것을 전제로 하고 투자하기 때문에 부동산 시세가 하락할 경우에 문제가 커진다.

부동산 가격이 하락하면 2008년 금융위기 때 나왔던 '하우스 푸어'가 되고 집을 팔아도 남는 것이 없는 '깡통주택'이 된다. 

그래서 갭투자로 돈을 벌기위해서는 예비지식이  필요하다. 첫째 부동산 가격이 올라 갈 곳을 잘 선정해 투자해야 한다.  둘째 부동산 가격이 계속 올라가는 물건을 선택해 투자해야 한다. 셋째 매매와 전세가격의 차이가 낮은 반전세 보다 올전세 아파트가 좋다. 

위의 조건을 구비한 투자지역은 서울의 강남 3구와 강북의 마·용·성 지역이다. 정부가 투기지역으로 공인한 지역이 투자 유망 지역이라고 볼 수 있다. 그리고 물건은 오피스텔이나 빌라 보다는 특히 한강을 내다 보는 아파트가 유망하다. 갭투자 건물주는 전세가 유리하고 세입자는 반전세가 유리하다. 

갭투자 전략은 일기예보나 적진의 상황을 예측하는 것보다 어렵다. 2016년 정부가 경제를 살린다면서 부동산 시장 활성화를 위해 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제를 풀었다. 주택 담보 대출금리도 3%이하로 하락시켰다. 이 틈을 타고 시중의 유동자금이 부동산으로 몰려들었으며 갭 투자 광풍이 불기 시작했다. 

한 사람이 100채 이상의 집을 매입해 소유하고 100억 이상의 수익을 올렸다는 사람도 나왔다. '빚내서 집을 사자' '창조주 위에는 건물주가 있다.'는 말이 나오고 부동산 학자와 갭투자 전문가가 고액의 자문료를 받고 고급 호텔에서 설명회를 했다.

2018년 정부는 "집을 거주공간이 아닌 투기수단으로 전략시키는 일은 용납하지 않겠다"며 8·2 부동산 거래 규제조치를 하면서 DTI와 LTV 규제를 10%이상 강화하고 투기지정지구 제재와 다주택자의 대출을 규제했다. 부동산시장은 얼어붙기 시작하고 부동산 시세가 하락했다. 갭투자 한 건물주는 대출이자 비용을 감당하지 못하고 계약만료가 된 임차인의 전세 보증금을 돌려 줄 수 없게 됐다. 

금융기관은 대출회수를 위해 경매처분에 넘겼다. 막다른 벼랑에 몰린 캡투자자들의 보증금 먹튀사건이 발생하고 세입자들은 하루아침에 '깡통전세'로 보증금을 날리게 됐다. 

지난 15일 법원경매 전문기업 지지옥션의 '2019년 6월 경매 동양 보고서'에 의하면 지난달 전국 경매 진행된 하루 평균 경매 건수는 551 건이다. 주거시설 법원 경매 건수는 4865건이 다. 

지난 15일 세계일보 취재진이 최근 분쟁에 휘말린 서울 시내 부동산 3 곳의 현황을 파악한 결과 피해 세입자가 1000여명이 되었고, 피해액은 1200억 원이 넘었다. 피해자들은 평범한 가장, 사회 초년생, 신혼부부, 취업 준비생들이었다, 이들은 공인 중개사를 통해 합법적인 임대차 계약을 했으나 억울하게 건물주가 파놓은 '개미지옥'에 빠졌다고 한다. 

전세 계약자가 계약시에 꼭 확인해야 할 사항이 있다. 1.계약자가 집주인인지 확인한다. 2.대리인이 나왔다면 집주인과 직접 통화를 한다. 3.등기부 등본의 소유자가 맞는지 확인한다. 4.임대인 신분증과 인감증명을 확인한다. 5.입금 시 집 주인인 예금주 이름을 확인한다. 6.계약전이나 잔금을 주기 전에 등기부 등본을 확인한다. 7.계약서 작성, 전입신고, 실제거주 일자를 확인한다. 

갭투자의 비극은 부동산 불경기와 투자자의 탐욕과 금융기관의 농단으로 초래됐다. 부동산 갭투자의 비극의 최종 희생자는 내집 마련의 꿈이 하루아침에 부서진 세입자다. 갭투자는 비도덕적 행위가 아니다. 그러면 갭투자의 비도덕적 결과에 대한 책임은 세입자가 져야하는가? 국민의 삶을 법과 제도를 만들고 감독하는 정부가 1차적 책임을 지는 것이 마땅하다.

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