‘재건축 부담금과 과천 부동산 전망’에 대한 강연이 12일 오후 과천회(회장 김성훈) 정례모임에서 진행됐다. 이날 과천타워 지하 1층 일식집 ‘청도’에서 열린 모임에는 과천의왕 지역구 신창현 민주당 의원과 회원 50여명이 참석해 성황을 이뤘다.

♦과천지식정보타운 분양 4월말부터 

과천지식정보 타운 일반 분양은 S6지역이 4월말, S5는 7월에 실시된다고 이날 한 참석자가 전했다. 분양가는 책정되지 않았다. 

윤미현 과천시의회 의장과 박종락 부의장은 11일 오전 과천지식정보타운 대우시공 현장을 방문해 조속한 분양 실시를 당부했다. 

마이크 잡은 사람이 안중만박사. 왼쪽이 양항석 전 11단지 조합장.

♦5단지 37평형 재초환금 2억원

㈜ 과천정보연합 대표 안중만 공인중개사(행정학 박사)는 이날 강연에서 “재건축 부담금은 준공당시 아파트 가격이 내려도 무조건 내야 한다”고 강조했다.

 그러면서 “재건축 추진위 설립신고 당시 공시지가와 재건축 아파트 공시지가 차액에 대해 부담금을 내는 법률이므로 아파트 가격이 내려도 공시가가 현실화 된 만큼 부담금은 내야한다”고 했다. 

그는 ►5단지 37평 기준으로 보면, 땅이 21.5평이나 되고 용적률이 300%이라는 점에서 37평을 무상으로 받고 현금으로 약 1억7천만원 정도를 받았다고 가정하면 재건축 부담금이 2억9백만원 정도로 추정된다고 밝혔다. 

(현재 시가 약 12~13억원, 재건축 준공시 추정 시가 약 15~18억원, 준공 시 공시가 추정액 11억원으로 전제함)

(그러나 여기서 연금생활자와 봉급생활자에게 너무 부담을 준다는 점에서 아파트 공시가 현실화비율을 70%로 계산해 변수가 있다) 

안 박사는 “만일 공시가 반영률이 시가 80~90%일 경우 부담금은 더 나온다”고 했다.

♦10단지는 부담금이 많으면 8억원

“10단지 경우에는 대지면적이 넓어 재건축 부담금이 아무리 적게 잡아도 5~7,8억원, 또는 그 이상으로 추정된다” 며  “따라서 10단지는 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 유예되는 기간에 재건축을 해야 한다”고 했다.

♦5년 째 부담금 위헌 심리 중인 헌재 변수 

재건축 부담금 위헌청구소송은 용산구 한남동 ‘한남연립’주민들이 제기한 소송이 5년 째 심리 중이다. 조합원 1인당 5천500만원이 부과되자 2014년 소송을 냈다. 

안 박사는 “이 소송은 머지않아 결정이 날 것”이라며 “ 법률 중 독소조항의 개정을 요구하는 쪽으로 결정이 날 것으로 확신한다”고 강조했다. 

그 이유로 ►응능부담 원칙의 위배(연금 봉급생활자가 수억원을 부담하기 어렵다) ► 행복추구권 위배(부담금을 내기위해 변두리로 이사해야 한다)  ►확실의 원칙 위반(부담금은 실제 세금인데 납세방법 시기 금액 등이 간단명료하지 않다) ► 실질과세 원칙의 위반(실제 소득이 발생한 것이 아니고 준공시점에 폭등했다가 나중에 폭락하면 이미 낸 돈을 돌려주는 것도 아니다)을 들었다.

강남재건축조합연합회(잠실 5단지)가 낸 위헌청구소송은 지난해 4월 “재건축 부담금이 나오면 그 때 고지서를 갖고 소송을 하라”며 각하했다. 

♦관리처분계획 인가 보류해야 유리 

안 박사는 결론으로 ►재건축 추진위를 설립 신고한 경우 관리처분 계획 인가를 보류하는 게 유리하다고 했다.

한 참석자는 "재초환금 때문에 관리처분계획 인가를 최대한 늦게 받는 게 최선이지만 정비업체나 시공사 등이 결정되면 그들의 등쌀에 이기지 못하고 끌려갈 수도 있다는 것을 감안해야 한다"고 말했다. 

관리처분계획을 인가받으면 추후 헌재 결정 등으로 재초환금제가 유예되더라도 혜택을 보지 못한다. 중랑구 정풍연립은 나중에 유예기간이 주어졌지만 이로 인해 부담금을 납부했다.  

♦과천부동산 장밋빛

안 박사는 희망적인 요소 10여개를 꼽았다.

첫째 7단지-2 시세가 25평은 11억원으로 평당 4400만원, 34평은 13억원으로 평당 3800만원이다. 따라서 일반분양으로 3600만원을 받을 수 있다. 

둘째 강남권에 내년 내후년에 입주 물량이 일부 있고 그 이후 입주물량이 거의 없다.

셋째 강남에서 학교 다닌 자녀들은 계속 강남에 살려고 하며

넷째 앞으로 10~`20년 안에 강남권 대체도시 물리적으로 건설 불가

다섯째 일본 도쿄처럼 변두리보다 중심지에 살려는 욕구가 커지는 부동산 양극화 심화

여섯째 재초환금으로 강남 지역 당분간 재건축 유보하고 내부공사 진행 

일곱째 신도시 개발 및 과천동 자족도시 47% 확보로 과천 수요 증가  

여덟째 자족도시 47% 확보로 구매력 있는 기업가 등 대량유입 가능성 등을 꼽았다. 

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